Доказывание безопасности постройки
Доказать, что постройка безопасна и соответствует обязательным требованиям, обязано лицо, которое построило объект. По таким делам строительно-техническая экспертиза должна проводиться государственными судебно-экспертными организациями.
Давность постройкиНежилое здание, строение или сооружение, построенное до 1 января 1995 года, нельзя признавать самовольной постройкой по современным правилам ст. 222 ГК РФ. Суд должен установить дату создания объекта, историю прав на участок и наличие строительных нарушений.
Жилой дом, построенный до 14 мая 1998 года на участке, который не предоставлялся для строительства, не подлежит сносу, если гражданин может оформить права на участок и при строительстве не было нарушений.
Последствия самовольной реконструкции или возведения пристроек
Некапитальная пристройка не превращает все здание в самовольную постройку. Если к зданию добавили легкую остекленную веранду, это не основание требовать сноса всего объекта.
Отсутствие разрешения на реконструкцию не всегда влечет возврат объекта в прежнее состояние. Суд должен оценить, создает ли реконструкция угрозу, нарушает ли она права третьих лиц и не приведет ли демонтаж к повреждению здания.
Если после реконструкции дома в долевой собственности изменилась его площадь, суду при признании права собственности нужно решить вопрос о перераспределении долей сособственников.
Пристройку к многоквартирному дому, являющуюся его частью, нельзя снести в административном порядке. Решение о сносе принимает суд.
Отсутствие разрешительных документов на строительство
Истечение срока аренды участка и неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию сами по себе не делают объект самовольной постройкой. Важны назначение участка, соблюдение строительных норм и добросовестность застройщика.
Жилой дом на участке, предоставленном для ИЖС, можно построить без разрешения на строительство. Если обязанность получить такое разрешение указана в договоре аренды, суд должен проверить, соответствует ли это условие закону.
Если объект построен по действующему разрешению, а затем соглашение о передаче прав аренды признали недействительным, это не делает постройку самовольной. Подлежат оценке обстоятельства на дату строительства.
